船橋市内では、市街化調整区域での開発分譲が活発に行われています。市街化区域と比べて広い敷地なのに価格がお手頃という魅力から、注目されている方も多いのではないでしょうか。

しかし、「安くて広い」というメリットの裏には、購入前に必ず理解しておくべき重要な注意点があります。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のことです。原則として建物の建築が制限されていますが、一定の条件を満たせば開発が許可される場合があります。

重要な注意点：用途の制限

船橋市の調整区域で分譲されている土地は、「居宅（住宅用）」という用途で開発許可を受けています。これが何を意味するかというと：

将来的な用途変更ができない

• 「道路沿いだから、将来お店を開きたい」
• 「事務所として使いたい」
• 「賃貸用のアパートを建てたい」

このような住宅以外の用途への変更は、原則として認められません。

なぜ用途変更ができないのか？

開発許可は、申請時に届け出た用途に対して与えられるものです。調整区域は本来建築が制限されている区域であり、「住宅用」という限定的な条件で特別に許可されているため、後から用途を変更することは基本的にできないのです。

購入時に確認すべきこと

1. 開発許可の内容：どのような用途で許可されているか
2. 建築条件：建築可能な建物の種類や規模
3. 将来の計画との整合性：住宅以外の用途を考えていないか

売却時にも注意が必要！

調整区域の分譲地で特に注意が必要なのが、売却時のリスクです。

用途違反は「既存不適格」と判断される

もし住宅用として許可された土地で、以下のような用途違反をしていた場合：

• 店舗や事務所として利用している
• 倉庫や作業場として使用している
• 住宅以外の営業活動を行っている

売却時に**「既存不適格」と判断される可能性**があります。

既存不適格になると何が困るのか？

• 買主が住宅ローンを組めない場合がある
• 売却価格が大幅に下がる
• そもそも買い手が見つからない

このように、用途違反は将来の資産価値に大きく影響します。

まとめ：メリットとリスクを理解して購入を

船橋市の調整区域での分譲地は、市街化区域より広い敷地が手頃な価格で手に入る魅力的な選択肢です。

しかし、その分：

• 用途制限がある（住宅以外に使えない）
• 将来の売却時にもリスクがある（用途違反は不適格扱い）

という注意点があることを十分に理解した上で購入することが大切です。

「将来的にも住宅としてのみ利用する」という前提で購入を検討し、少しでも不明な点があれば、不動産業者や市の都市計画課に確認することをお勧めします。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な物件については、必ず専門家にご相談ください。