それでは本文の「解体して販売するメリット」です。
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　こんにちは、そして、今回よりご覧になったあなた、はじめまして。
　今日は、「解体して販売するメリット」です。

　中古物件として建物の評価は木造で２５年までが目安とされています。
　つまり、築25年の物件は土地の評価額が基準となって査定されています。

　ところが．．．

　築25年で建物評価が出ない物件であればケースによっては解体費を土地
　査定金額から引かれてしまうこともありえるのです。

　では、例を出してお話します。

　土地広さ３０坪、建物広さ２８坪、木造2階建て住宅、築３０年、
　近隣土地相場（坪単価６０万円）
　上記の条件の不動産をあなたが売りたいとお考えだとします。

　通常は建物が築30年の場合には査定の評価を出せない事が一般的！
　つまり、査定金額は土地広さ３０坪×近隣相場坪単価６０万円＝
　１８００万円となる場合が一般的。

　ところが不動産屋は解体して売ることを前提に物事を考えているので、
　1800万円で売れる可能性がある物件から解体費用（250万円）を差し
　引くすると、１５５０万円の査定金額になってしまいます。
　※解体費はあくまでも目安です。

　もちろん古くても家付きが欲しいというニーズもあるのですが、
　正直ニーズとしては少ない。
　
　それよりも解体して売地として販売する事で、購入者も駐車場用地や
　新築を建てるための用地として考えられるなどさまざまなニーズに対
　応できる不動産に生まれ変わります。
　　
　不動産を高く売るためには、ニーズの高いものを作る事が大事です。
　中古住宅として販売が難しいと判断された場合には解体することで
　早く売れる可能性も、高く売れる可能性もグッと上がります。

　一般の購入者が求めているものを作る事も売主の知恵です。
　少数のニーズよりも多数のニーズがある商品を考えてみると答えが
　見つかると思いますよ＾＾

　
　さぁ～ここでもう一つ！
　業者の買取査定を引き上げる方法を伝授しましょう。

　なぜ、業者の買取査定を挙げる方法を知る事が大事かというと、
　あなたの家を買いたいと手を上げてくれるのは、一般ユーザーに
　限らずに、不動産業者も買いたいと手を上げることもあるのです。

　業者の買取というと、一般の相場金額よりも低い価格なるのが常識。
　通常は一般相場の8割程度価格が買い取り額といわれています。

　ただ、中にはかなり低い査定を申し出てくるケースもあります。
　業者の言いなりで安く売る事はあまりにも危険です。

　業者は買い取る場合には、買取後のリフォームして販売するケースと
　解体して、新築建売などにするケースがあります。

　実は、リフォームして販売しても利益はそれほど出ません。
　かつ瑕疵担保の問題などもあり商売としてはそれほど得では無い！

　しかし、新築の建売にすれば確実に利益の額が高くなります。
　ちなみに、業者により違いはありますが、建売の利益は500～700
　万円近いといわれています。中古のリフォーム後の販売では50～
　300万円位と言われています。

　そこで、業者の買取査定を引き上げる方法とは．．．
　
　業者が買取した後にどの様な商品にして販売するのかを聞き出し、
　新築プランなら、中古で販売する場合よりも利益率が高い点を理由
　に若干でも査定金額を上げてもらうように交渉してください。

　ケースによりますが、100万円近く買取金額が上がるときもあります。　　
　ただ、単に他社との査定金額を比較しても買取金額は上がりません。
　この手法は少し違いが出るので上手に利用してみるといいですよ。

　
　では、今日はココまでです＾＾

　
　どうですか、今日の話はお役に立ちましたか？
　ご質問など取り上げて欲しい内容などありましたらお気軽に下記
　アドレスまでメール下さい。
　売却についてのご相談もメールにてどうぞ！
　メールアドレスは→→info＃iiie-mitsukaru.com
　※お手数ですがスパム対策の為＃を＠に変更してメールください。　
　
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　●編集後記
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　今回もメルマガをお読みいただきありがとうございます。
　内容はいかがでしたか？

　景気回復の波がなかなか感じられない不動産業界です（泣）
　
　同業者のなかには、家賃も支払わない業者が多数存在しているようです。
　それだけ不景気が続いている証拠ですかね？

　総理～何とかしてください！！！

　そうそう最近の私はは中古物件の市場に注目しています。
　私の調査ではどうも最近、千葉県の船橋市では、新築物件市場がだぶつ
　いてきた気がします。

　これは、供給過剰である事と購入者となりうるお客さんに不動産屋が
　売りつくしたと感じています。

　
　そうした仮説をたてると、今後は高級物件、または中古市場が活性化
　する可能性があると思うんですよね。

　では商売としては利益率の点を考えると高級市場が利益率が高いので
　本当はいいのですが、コノ市場はきっと大手が参入すると考えられ、
　弱者はコノ市場で戦ったら厳しいです。

　だから、中古の安い物件市場を押さえないとね＾＾
　あっ！他にはコノ情報は秘密ですよ。

　　
　では、今日も最後まで読んでいただきありがとうございましたm(_ _)m

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