★お答え★
基本的に、建蔽率や容積率が規定よりもオーバーしている場合には
違反建築物です！但し、中古住宅などの場合には地域によって用途
制限の変更などにより容積、建蔽率オーバーの状況になることもあ
ります。

では、住宅ローンについてですが正直厳しいです。
銀行によっても多少違いますが、110％までのオーバーは許容範囲と
言っている銀行もあります。

つまり、容積率は100％の地域で今ある建築物が107％の容積率なら
対応してくれる場合があるとの事です。

追伸、
不動産業者も銀行も今は欠陥住宅や違法建築物をなくす動きとして
この様な無理な融資をしない方向に向かっています。
気になっている物件なのでご相談されたのだと思いますが、私個人
としては再度お考えになられた方がイイと思います。